Konferencja “Mieszkanie Plus – mówimy jak jest!”. Na zdjęciu od lewej: Grzegorz Muszyński, wiceprezes PFR Nieruchomości; Paweł Przychodzeń, członek zarządu Poczty Polskiej; Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich oraz Wojciech Kotecki, architekt i urbanista, współwłaściciel pracowni BBGK Architekci. Zdjęcie: PFR Nieruchomości

Cofnęliśmy się do XIX wieku z technologią budowania mieszkań – uważa architekt i urbanista z biura BBGK Architekci Wojciech Kotecki. Według niego, program Mieszkanie Plus może wprowadzić budownictwo mieszkaniowe w XXI wiek, jeśli upowszechni prefabrykację. Tylko masowe wykorzystanie tej technologii może sprawić, że mieszkania będą budowane szybciej i taniej, a do tego nie ucierpi na tym ich jakość.

– Przed 1989 r. budownictwo było niesamowicie uprzemysłowione, a prefabrykacja była wręcz obowiązującą technologią. Ok. 80% zasobów mieszkaniowych w naszym kraju, to budynki wybudowane w technologii prefabrykowanej – mówił Wojciech Kotecki w czasie konferencji „Mieszkanie Plus – mówimy jak jest!”, którą  14 marca 2019 r. zorganizowała spółka PFR Nieruchomości.

Architekt przyznał jednak, że często jakość wykonania tych budynków pozostawia wiele do życzenia. Co gorsza, wskutek zmian ustrojowych, przemysł budowlany został rozmontowany.

– Wydawało się nam, że poszliśmy do przodu, że zostawiliśmy za sobą spuściznę po PRL. Jednak tak naprawdę cofnęliśmy się do XIX wieku z technologią budowania – stwierdził Wojciech Kotecki.

I wyjaśnia, że obecnie budownictwo mieszkaniowe w naszym kraju jest oparte na taniej sile roboczej.

– Domy są budowane właściwie gołymi rękami. W efekcie budownictwo jest jednym z tych przemysłów, w którym jest najwięcej wypadków – zauważa architekt.

Konferencja “Mieszkanie Plus – mówimy jak jest!”. Na zdjęciu od lewej: Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich oraz Wojciech Kotecki, architekt i urbanista, współwłaściciel pracowni BBGK Architekci.
Zdjęcie: PFR Nierucomości

Konieczny powrót do prefabrykacji

Kotecki przyznał, że nie można narzekać na jakość domów budowanych w technologii tradycyjnej, czyli z cegieł czy bloczków. Problem w tym, że zaczęło brakować chętnych do pracy na budowach. Żeby zatrzymać pracowników, firmy wykonawcze muszą płacić im coraz więcej. Koszty budowy domów wielorodzinnych w Warszawie wynoszą już 4,5-5,5 tys. zł w przeliczeniu na m kw. mieszkania. Do tego dochodzą m.in. koszty zakupu działki i jej uzbrojenia, koszty finansowe i marża dewelopera. W efekcie kurczy się grupa Polaków, którzy mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania. Zdaniem Wojciecha Koteckiego, ten trend można odwrócić dzięki prefabrykacji.

– W Europie Zachodniej, czy krajach skandynawskich ta technologia ma się świetnie. Każdy kto tam był wie, że np. w Danii 95% budynków jest zbudowanych z prefabrykatów. Budynki te reprezentują absolutnie najwyższy poziom, jeśli chodzi o architekturę i jakość życia mieszkańców – mówił architekt.

Czy prefabrykacja może być tańsza?

Dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) Konrad Płochocki przyznał, że deweloperzy do tej pory nie budowali z prefabrykatów, bo „wychodziła drożej niż metoda tradycyjna”.

– Jednak koszty budowy poszły tak w górę w ostatnich trzech latach, że prefabrykacja jest porównywalna kosztowo z technologią tradycyjną –  stwierdził Płochocki.

Zaraz jednak dodał, że postawienie konstrukcji z prefabrykatów to nie wszystko. Na rynku brakuje fachowców, którzy potrafiliby w takiej konstrukcji np. poprowadzić wszelkie instalacje.

– W technologii tradycyjnej, jak się „nie wstrzelimy”, to wybijamy dwie cegły w lewo i pasuje. Przy prefabrykacie nie mamy takich możliwości – tłumaczył dyrektor PZFD.

Jego zdaniem, prefabrykacja musiałby być wyraźnie tańsza, żeby deweloperzy podjęli ryzyko związane z nauką nowej dla nich technologii.
Wojciech Kotecki przekonywał, że jej potanienie jest możliwe, o ile uda się przekonać producentów prefabrykatów do rozbudowy fabryk domów oraz budowy nowych w różnych rejonach kraju.

– Oni robią bardzo wyrafinowane produkty i wysyłają je za bardzo duże pieniądze np. do Skandynawii. Jednak żeby opłacało im się sprzedawać prefabrykaty dużo taniej w kraju, musieliby mieć zapewniony duży portfel zamówień na długi okres – tłumaczył Kotecki.

I podkreślił, że bardzo liczy na zamówienia od spółki PFR Nieruchomości, która realizuje komercyjną część programu Mieszkanie Plus.

– Dopiero upowszechnienie tej technologii będzie oznaczało spadek cen. Prefabrykaty do Warszawy trzeba dowozić z fabryki znajdującej się w odległości 200 km. Tymczasem, żeby to było tanie, fabryka powinna być pod Warszawą, albo w Warszawie – mówił architekt.

Wystąpienie wiceprezesa PFR Nieruchomości Grzegorza Muszyńskiego w czasie konferencji “Mieszkanie Plus – mówimy jak jest!”.
Zdjęcie: PFR Nieruchomości

Dlaczego PFR Nieruchomości stawia na prefabrykację?

– Od samego początku zdawaliśmy sobie sprawę, że Mieszkanie Plus może napotkać na bariery w postaci rosnących kosztów budowy, i że sposobem na ich obniżenie może być prefabrykacja. Zwłaszcza, gdyby udało się wykorzystać efekt skali – mówił w czasie konferencji wiceprezes PFR Nieruchomości Grzegorz Muszyński.

I przypomniał, że na początku sierpnia 2018 r. spółka ogłosiła konkurs na opracowanie systemu prefabrykowanej zabudowy mieszkaniowej, w którym zwyciężył projekt pracowni BBGK Architekci. Z rozwiązań technologicznych, które PFR Nieruchomości wdroży na swoich budowach, będą mogli skorzystać także inni inwestorzy, w tym deweloperzy.
Wojciech Kotecki zwrócił uwagę, że w Skandynawii, gdzie budownictwo prefabrykowane jest bardzo popularne, dla wszystkich jest oczywiste, że ściany wewnętrzne nie są tynkowane. U nas niedopuszczalne jest łączenie w sufitach, a tam jest to standardem. Rury nie są zamurowane w ścianach, co nie ma sensu.

– Jeśli u nas zrezygnujemy z tego typu „fanaberii”, koszty mogą spaść do 3-4 tys. zł za m kw. – przekonywał Kotecki.

I dodał, że bardzo kosztowne są garaże podziemne. Kupujący mieszkania często nie zdają sobie sprawy, że kupując miejsce w garażu podziemnym płacą tak naprawdę zaledwie jedną czwartą kosztów. Pozostałe są zawarte w cenie mieszkań. Tak więc koszty budowy ponoszą także ci, którzy nie mają miejsca w garażu.
Dodajmy, że w rekordowym roku 1978 oddano do użytkowania aż 283 tys. mieszkań w budynkach z wielkiej płyty. Szwedzi, którzy po tę technologię sięgnęli na przełomie lat 60. i 70., budowali ok. 150 tys. mieszkań rocznie w ramach programu „Milion nowych mieszkań”. W tym kraju nigdy nie zaprzestano budowy mieszkań w technologii prefabrykowanej. A u nas? Z danych GUS wynika, że w 2018 r. powstało  156 budynków z elementów prefabrykowanych. Dla porównania, w tym okresie oddano do użytku ok. 79,3 tys. budynków mieszkalnych, w tym blisko 2,3 tys. wielorodzinnych.