Mieszkanie Plus w Wałbrzychu.
Zdjęcie: PFR Nieruchomości

Na osiedlu wybudowanym w Wałbrzychu w ramach programu Mieszkanie Plus już wkrótce klucze do mieszkań dostaną pierwsi najemcy. Czy mogą liczyć na atrakcyjny czynsz?

Osiedle składa się z czterech 6-piętrowych budynków ze 192 mieszkaniami. Zlokalizowane jest przy ul. Husarskiej w dzielnicy Podzamcze. Co prawda osiedle jest oddalone od centrum, ale w tym przypadku jest to zaletą, a nie wadą tej inwestycji. W pobliżu osiedla są liczne sklepy (centra handlowe), przychodnia lekarska, apteki, poczta, obiekty sportowe oraz szkoły podstawowe. Dojazd do centrum komunikacją miejską zajmuje niespełna 20 minut.

– Jest to lokalizacja, która jest zdecydowanie preferowana przez większą część mieszkańców Wałbrzycha, jako miejsce  o optymalnych warunkach do życia –  przekonuje prezydent Wałbrzycha Roman Szełemej.

Mieszkanie Plus na zasadach rynkowych

Osiedle wybudowała spółka PFR Nieruchomości na działce udostępnionej przez miasto. Spółka zarządza komercyjną częścią programu Mieszkanie Plus, co oznacza, że musi ona działać na zasadach rynkowych, a z drugiej – realizować ważny cel społeczny, jakim jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych Polaków, którzy nie kwalifikują się na mieszkanie komunalne, ale jednocześnie mają zbyt niskie zarobki, żeby kupić sobie własne mieszkanie za kredyt.
Co ważne, PFR Nieruchomości inwestuje w dostępne cenowo mieszkania na wynajem także tam, gdzie nie chcą ich budować deweloperzy. Tak jest w przypadku Wałbrzycha, gdzie w 2017 r. powstało tylko 35 mieszkań, w tym 24 to domy jednorodzinne (danych za 2018 r. jeszcze nie ma). Dla porównania, w stolicy województwa dolnośląskiego – Wrocławiu tylko deweloperzy wybudowali w tym okresie blisko 8 tys. mieszkań.

 

Budownictwo mieszkaniowe w województwie dolnośląskim.
Zdjęcie: GUS

Mało tego, w inwestycjach PFR Nieruchomości gminy uczestniczą w naborze najemców, określając tzw. kryteria społeczne. W Wałbrzychu radni podjęli specjalną uchwałę w sprawie zasad naboru. Preferowane przez gminę są młode rodziny z dziećmi oraz osoby mieszkające w budynkach, które z powodu szkód górniczych mają być rozebrane. Gmina pomyślała również o osobach niepełnosprawnych (na osiedlu są 4 mieszkania, które spełniają ich wymagania). PFR Nieruchomości przeprowadza zaś weryfikację czynszową potencjalnych najemców.

Problem w tym, że mieszkania budowane w programie Mieszkanie Plus są często postrzegane jako komunalne, w których obowiązuje niski czynsz. Tymczasem dla PFR Nieruchomości punktem odniesienia są czynsze rynkowe. Celem spółki jest to, żeby czynsze w Mieszkaniach Plus były od nich niższe. Tak jest np. w oddanych już do użytku mieszkaniach w Białej Podlaskiej. Czynsz wynosi tam 13,75 zł m kw., podczas gdy na rynku sięga 20 zł za metr.

Mieszkanie Plus tańsze niż na rynku

Także w Wałbrzychu stawki czynszu, które proponuje PFR Nieruchomości są najczęściej niższe od rynkowych. Z danych serwisu ogłoszeniowego Domiporta.pl wynika, że w przypadku kawalerek przeciętna stawka czynszu w tym mieście wynosi 31 zł za m kw. Za mieszkanie dwu-, trzy- i czteropokojowe właściciele żądają przeciętnie 25-28 zł za m kw. Oczywiście w Wałbrzychu można też znaleźć oferty poniżej 20 zł za m kw. Do tych stawek doliczane są tzw. opłaty licznikowe, czyli np. za prąd, gaz i wodę. Raczej w nielicznych przypadkach właściciele uwzględniają w czynszu także opłaty eksploatacyjne.

A jakie czynsze oferuje PFR Nieruchomości na osiedlu wybudowanym w programie Mieszkanie Plus? W kawalerkach czynsz wynosi 21,6 zł za m kw., w mieszkaniach dwupokojowych – 18,9 zł za m kw., a w M3 – 18 zł za metr. Do stawki czynszu trzeba doliczyć przeciętnie 4,5 zł opłaty eksploatacyjnej, która jest opłatą zaliczkową (podlega rozliczeniu z najemcą). Jest ona obliczona jako udział najemcy we wszystkich kosztach i opłatach dotyczących nieruchomości, w tym związanych z utrzymaniem odpowiedniego stanu technicznego, sprzątaniem czy bieżącymi naprawami.  Oczywiście w obu przypadkach osobną pozycją są opłaty za media (woda i ścieki, wywóz śmieci, ogrzewanie), które są rozliczane na podstawie indywidualnego zużycia.

Jak widać stawki w Mieszkaniach Plus są niższe od rynkowych za porównywalną lokalizację i standard mieszkań. Pamiętajmy również, że chociaż Mieszkania plus są wynajmowane na zasadach rynkowych, ale korzystający z nich najemcy przez 15 lata mogą otrzymywać dopłatę w ramach programu Mieszkanie na Start, obniżającą czynsz od kilkunastu do nawet 30%.

Ponadto wszystkie mieszkania są wykończone „pod klucz” i są gotowe do zamieszkania. Wystarczy wstawić meble i wyposażyć kuchnię i łazienkę w sprzęt AGD.

Mieszkanie Plus Wałbrzych. Wnętrze jednego z mieszkań.
Zdjęcie: PFR Nieruchomości

Dodajmy, że atutem tych mieszkań jest nie tylko to, że są nowe i można je nająć nawet na wiele lat, PFR Nieruchomości daje również możliwość zameldowania się.

Czy Mieszkanie Plus zatrzyma mieszkańców?

Wałbrzych jest jednym z wielu miast w Polsce, które w programie Mieszkanie Plus upatrują szansy na rozwój. Władze tego miasta zdają sobie bowiem sprawę, że tam gdzie nie buduje się dostępnych cenowo mieszkań na wynajem, a wiele rodzin mieszka w substandardowych warunkach, konsekwencją jest spadek liczby mieszkańców. To wpycha dane miasto w marazm gospodarczy.

– Wielkim wyzwaniem małych i średnich miast jest zjawisko wyjazdu młodych ludzi w poszukiwaniu lepszych warunków życia. Chcemy ten proces zatrzymać, a wręcz odwrócić – mówi prezydent Szełemej.

W Wałbrzychu, który zajmuje 262 miejsce wśród 2478 gmin pod względem dochodów w przeliczeniu na jednego mieszkańca, sytuacja jest wręcz alarmowa. Wskazują na to nie tylko ujemne statystki przyrostu naturalnego i migracji, ale także dramatycznie niska ocena Wałbrzycha dotycząca warunków życia w tym mieście. W ubiegłorocznym rankingu POLITYKI, w którym oceniono 66 miast, Wałbrzych zajął ostatnie miejsce!
Wyjaśnijmy, że autorzy rankingu wzięli pod uwagę aż 25 różnych kryteriów, składających się na 11 kategorii ilustrujących różne aspekty jakości życia, w tym warunki mieszkaniowe, dochody i zadowolenie z życia. Łączna nota mogła wynieść od 0 do 100 pkt. Zwyciężyła Warszawa, która uzyskała 70 pkt. Przy czym największym atutem stolicy jest rynek pracy (97 na 100 pkt). Warunki mieszkaniowe zostały tu ocenione na 58 pkt (średnia dla wszystkich miast to 43 pkt), zaś zadowolenie z życia – na 70 pkt.
Na drugim biegunie jest Wałbrzych, który uzyskał zaledwie 28 pkt. Co ciekawe, za największy atut Wałbrzycha uznano… stan środowiska naturalnego (62 pkt). Niestety, rynek pracy w tym mieście autorzy rankingu ocenili na 26 pkt, zaś warunki mieszkaniowe – na 21 pkt. Bardzo niskie jest w tym mieście zadowolenie z życia – zaledwie 17 pkt. To najgorsza ocena ze wszystkich ocenianych miast.

Program Mieszkanie Plus ma przyczynić się do rozwoju Wałbrzycha.
Zdjęcie: Urząd Miasta Wałbrzycha

Z drugiej strony, po rosnących dochodach Wałbrzycha widać, że miasto weszło na ścieżkę rozwoju po traumie lat 90-tych wynikającej z zamknięcia kopalń, upadku przemysłu i ogromnego bezrobocia. Powstała tu jedna z najlepszych Specjalnych Stref Ekonomicznych, rozwinęły się usługi turystyczne.

– Program Mieszkanie Plus jest nam tak bardzo potrzebny – przyznał  prezydent Wałbrzycha po podpisaniu umowy inwestycyjnej z PFR Nieruchomości 5 czerwca 2017 r.

Dodajmy, że już miesiąc później zaczęła się budowa, a zakończyła się w połowie marca 2019 r. (inwestycja uzyskała pozwolenie na użytkowanie). Budowa osiedla trwała więc tylko 20 miesięcy. Według GUS, budynki wielorodzinne w naszym kraju powstają przeciętnie w czasie 22 miesięcy.