Przejdź do treści

Bank ziemi programu Mieszkanie Plus będzie coraz większy

Bank ziemi programu Mieszkanie Plus będzie coraz większy

Rząd skierował do Sejmu projekt nowelizacji ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN), który przyspieszy realizację programu Mieszkanie Plus. Przede wszystkim sprawniej ma przebiegać pozyskiwanie gruntów pod budowę dostępnych cenowo mieszkań na wynajem w ramach programu Mieszkanie Plus.

Jednym z głównych zadań Krajowego Zasobu Nieruchomości, który działa na podstawie obowiązującej od września 2018 r. ustawy o KZN, jest gromadzenie nieruchomości należących do Skarbu Państwa i zarządzanie nimi tak, aby zwiększyć dostępność mieszkań na wynajem, w tym z docelowym przeniesieniem własności w ramach programu Mieszkanie Plus.
Problem w tym, że budowa banku ziemi w KZN nie posuwa się tak szybko, jak oczekiwał tego rząd. Co prawda do KZN trafiły informacje o ok. 500 tys. działek będących własnością Skarbu Państwa, w tym zarządzanych przez Lasy Państwowe oraz powierzonych Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) i Agencji Mienia Wojskowego (AMW). Okazało się jednak, że tylko ok. 500 działek, czyli 1% nadaje się pod budowę mieszkań. Z najnowszych danych wynika, że w zasobach KZN jest ok. 1 tys. ha gruntów. Szacuje się, że może na nich powstać ok. 60 tys. mieszkań.

W zasobach KZN jest już ponad 1 tys. ha gruntów.

Dodajmy, że wcześniej nie dokonywano tego typu inwentaryzacji gruntów, zwłaszcza pod kątem ich wykorzystania na cele mieszkaniowe. Rząd uznał jednak, że programowi Mieszkanie Plus potrzebny jest większy rozmach, więc gruntów musi być więcej. Ponadto KZN ma pełnić bardziej aktywną rolę w rozwijaniu budownictwa czynszowego.

Przekazywanie gruntów do KZN za opłatą

Tymczasem agencje państwowe nie palą się do oddawania działek na rzecz KZN. Nie sposób jest też wyegzekwować działek od spółek państwowych, bo przepis ustawy o KZN ma charakter fakultatywny i nie określa trybu przekazania gruntów.
Projekt nowelizacji zakłada, że spółki Skarbu Państwa będą zobowiązane do cyklicznego przekazywania do KZN wykazów nieruchomości, którymi gospodarują. Jeśli KZN przejmie nieruchomość, wówczas wypłaci spółce jej równowartość na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego. Z kolei zachętą dla Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa i Agencja Mienia Wojskowego ma być 90% udział w dochodach uzyskanych ze zbycia nieruchomości przejętych do KZN.
Rząd ocenia, że jest 144 spółek, w których wszystkie udziały lub akcje należą do Skarbu Państwa. Ustalono do tej pory, że tylko 75 z nich dysponuje 1629 działkami o powierzchni ok. 19,3 tys. ha, które mogą być przydatne w programie Mieszkanie Plus.
Natomiast z obowiązku przekazywania gruntów KZN zwolnione zostanie Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe. Przekazane dotychczas do KZN przez Lasy Państwowe grunty znajdowały się w większości w dużych i zwartych kompleksach leśnych, więc nie nadawały się pod inwestycje mieszkaniowe.
W wykazach nieruchomości nie będą już zamieszczane takie, których funkcja i przeznaczenie wyklucza wykorzystanie ich na cele budownictwa mieszkaniowego, np. grunty zajęte przez pas drogowy, pokryte wodami, zajęte pod infrastrukturę kolejową lub dworce kolejowe.

Pełnomocnik do spraw organizacji Krajowego Zasobu Nieruchomości i wiceprezes PFR Nieruchomości Grzegorz Muszyński w czasie konferencji „Mieszkanie Plus – mówimy jak jest!”.
Zdjęcie: PFR Nieruchomości

KZN przekaże grunty do spółek celowych

Celem nowelizacji jest także uelastycznienie form gospodarowania nieruchomościami państwowymi. Chodzi o rozszerzenie grupy potencjalnych inwestorów, którzy będą budowali mieszkania na gruntach udostępnianych przez KZN. Np. uzyska on możliwość wnoszenia aportem nieruchomości do spółek z udziałem innych podmiotów niż jednostki samorządu terytorialnego i ich związki. Mogą to być spółki kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez Skarb Państwa lub inne podmioty publiczne (w tym fundusze inwestycyjne, których portfelem zarządzają wyżej wymienione podmioty).
Nowela dopuści także udostępnienie przez KZN nieruchomości na podstawie umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym.

Mieszkania na gruntach KZN bez czynszu normowanego

Martwe okazały się przepisy ustawy o KZN, na podstawie których mieszkania na wynajem mieliby budować zdefiniowani ustawowo operatorzy mieszkaniowi. Przy czym oczekiwano od nich, że sfinansują inwestycje na zasadach rynkowych, ale jednocześnie będą pobierali od najemców czynsze regulowane w oparciu o przepisy ustawy. Do tej pory nie zgłosił się żaden operator mieszkaniowy, który byłby skłonny podjąć takie ryzyko. Tym bardziej, że w sytuacji wzrostu kosztów budowy, czynsz regulowany nie uwzględnia nie tylko rzeczywistych kosztów utrzymania danej nieruchomości, ale także nie gwarantuje inwestorowi choćby minimalnego zysku.
W projekcie nowelizacji ustawy o KZN rząd zrezygnował z czynszu regulowanego. Inwestor będzie mógł decydować o wysokości czynszu. Rząd liczy, że dzięki temu deweloperzy będą skłonni budować mieszkania na wynajem we współpracy z KZN.
Do ustawy ma być też dodany przepis, który umożliwi KZN sprzedaż lub oddawanie w użytkowanie wieczyste gruntów w drodze przetargu. Oczywiście nabywcy będą musieli spełnić szereg warunków, np. powierzchnia użytkową mieszkań na wynajem nie będzie mogła być mniejsza niż 50% ogólnej powierzchni mieszkań w danej inwestycji.

Rola KZN w programie Mieszkanie Plus

Wprawdzie rząd zrezygnował z reglamentacji czynszów w programie Mieszkanie Plus, ale równocześnie zapewnił dopłaty do czynszów dla najemców, którzy spełnią kryterium dochodowe. Mechanizm dopłat określa obowiązująca od stycznia 2019 r. ustawa o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania. Dodajmy, że w 2018 r. weszła w życie ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwana specustawą mieszkaniową.

– Kończymy etap związany z legislacją programu Mieszkanie Plus. Dobre ramy umożliwią realizację programu na taką skalę o jaką nam chodzi. Nowelizacja ustawy o KZN daje gwarancję na realizację 100 tys. mieszkań o których mówił premier Mateusz Morawiecki – komentuje wiceminister Artur Soboń.

I przypomina, że Mieszkanie Plus to lokale komunalne i socjalne, których przy wsparciu z budżetu państwa udzielanym za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego powstaje na podstawie aktualnie zawartych już umów 18 651. W części, którą przygotowuje PFR Nieruchomości jest już 57 333 mieszkań. Są to oddane do użytku – 480 w Białej Podlaskiej, Jarocinie, Kępnie oraz mieszkania w budowie – 1045 w Wałbrzychu, Gdyni, Jarocinie, Kępicach i Katowicach. Są też mieszkania z ostateczną decyzją inwestycyjną – 14 022, oczekujące na ostateczną decyzję inwestycyjną – 14 268, z przygotowywanym wnioskiem inwestycyjnym – 27 518. Nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości umożliwi powstanie 60 815 mieszkań.

Przeczytaj także: Dlaczego gminy liczą na program Mieszkanie Plus?

Pakiet zmian prawnych Mieszkanie Plus

W 2018 r. nastąpiły zmiany w otoczeniu prawnym realizacji programu Mieszkanie Plus. W życie weszły już:

  • specustawa mieszkaniowa uwalniająca dobrze skomunikowane i wyposażone w infrastrukturę społeczną grunty w centrach miast i skracająca procedury budowlane,
  • ustawa o dopłatach do czynszu przez 15 pierwszych lat najmu – dofinansowanie czynszów ruszyło od 2019 r., pierwsza umowa z Białą Podlaską, kwoty wypłat około kilkaset złotych (w zależności od liczby osób w rodzinie, na podstawie kryterium dochodowego),
  • ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów mieszkaniowych we własność – od 2019 r. 2,5 mln rodzin stało się właścicielami gruntów pod swoimi mieszkaniami,
  • zmiany w programie budownictwa komunalnego – rząd przeznaczył ponad 6 mld zł do 2025 r. na wsparcie budowy nowych mieszkań komunalnych. Nigdy się w Polsce dotychczas nie wydawano tyle na budowę mieszkań dla osób w najsłabszej sytuacji materialnej.
W ramach realizacji usług przez PFR Nieruchomości S.A. oraz dla celów statystycznych, serwis internetowy nieruchomosci.pfr.pl stosuje pliki cookies. Użytkownik może zmienić ustawienia przeglądarki, w celu zablokowania zapisywania plików cookies. Korzystanie z serwisu bez zmiany ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zapisywane na urządzeniu końcowym użytkownika. Więcej informacji w Polityce Prywatności.